Вопросы законодательства
Тонкие моменты
Существуют следующие варианты приобретения недвижимости:
* как частное лицо, при том, что мы знаем, что россиянин не имеет права покупать земельные участки в Турции (принцип взаимности),
* на имя российского юридического лица предполагает предоставление большого количества документов, где может возникнуть проблема смысловой/содержательной идентификации документов, типа "мы просим то, а вы приносите вот это..."
* либо на имя зарегистрированной в Турции фирмы, как правило - OOO. Процедура регистрации фирмы занимает 3-4 дня, не менее 2 учредителей и стоит от 2000.-евро - регистрационные расходы, если капитал минимальный: 10.000 турецких лир (в пересчете на доллары 7560,-. итого 3780,-евро с каждого, при том, что эти суммы не обязательно оплачивать сразу, а лишь в течение первого года работы фирмы). НО! С апреля 2006 года регистрационный капитал должен составлять не менне 30.000 турецких лир, что соответственно, повысит и регистрационные расходы по организации фирмы. Вариант с ООО оптимален, если лица, регистрирующие фирму, желают по настоящему инвестировать в Турции и грезят о великих прибылях. Что не исключено при разумном подходе к делу.
ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ЧАСТНЫМ ЛИЦОМ
(данный текст является собственностью владельца настоящей интернет-страницы и любые похожие в части или целом тексты на других интернет- страницах сети являются плагиатом /контрафакцией. Это касается также и любых других текстов на любой из других страниц настоящей интернет страницы).
В октябре 2003 вступил в силу закон, разрешающий покупку недвижимости частному лицу из России. Опрос, проведенный Министерством по строительству Турции среди туристов из России в Анталье привел к неожиданным результатам. По его результатам около 70% опрошенных россиян на вопрос: "Хотели бы вы приобрести недвижимость в Турции, если бы частным лицам из России это было разрешено?" ответили положительно. Теперь это стало реально.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Турции в основе своей проста и прозрачна и через это очень надежна. В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Государственной регистрационной палаты, которая и выдает новому владельцу владенческий титул "Тапу". Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное владенческое право, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого будет купля-продажа объекта, в котором, однако, будет урегулирована лишь цена за объект и условия его оплаты. Но он не будет ни в коем случае являться документом, удостоверяющим переход права собственности к новому владельцу. Это для любого покупателя, вне зависимости от его юридического статуса и национальной принадлежности.
Следовательно, в отличие от России и других стран, практикующих актовую систему оформления сделок с недвижимостью, тема выдачи финансовых гарантий агенством недвижимости по проведенной сделке не имеет такой актуальности как в России. Основной задачей нашего агенства, да и любого другого, является максимально полное консультирование клиента по вопросам приобретения и продажи объектов недвижимости, проведение самой процедуры покупки, предоставления сервиса по ознакомлению с объектами с учетом пожеланий клиента, проверка "чистоты" объекта (отсутствие ипотеки и других обременений на объект). При отсутствии таковых сделка становится абсолютно надежной и не сулящей покупателю "головной боли" в будущем.
Процедура покупки недвижимости частным лицом либо иностранной фирмой, вне зависимости от национальной принадлежности, занимает гораздо более длительный срок. Это связано с получением разрешения на покупку от Военного ведомства - Генштаба, по вилайету Мугла/Фетхие находящееся в Измире. Являясь по своей сути формальным актом, удостоверяющим лишь тот факт, что земля, на которой расположен объект не находится вблизи стратегических зон, не принадлежит и не используется военным ведомством, процедура получения данного документа из Измира длится 6 недель. После получения разрешения формальности по оформлению и регистрации права собственности выдачей купчей, по-турецки "Tapu" в Регистрационной палате завершаются в один день.
Основные шаги:
1. Первостепенная задача определиться с объектом;
2. Заключение договора с маклером;
3. Оплата маклеру предоплаты за объект;
4. Отправка маклером запроса в Генштаб (всегда, если покупатель негражданин Турции);
5. Получение ответа и подготовка необходимых документов для осуществления процедуры перехода права собственности в Регистрационной палате.
Необходимые для сделки документы документы:
1. паспорт;
2. нотариально заверенный перевод паспорта (нотариус в Турции)
3. 2 актуальные фотографии 3х4
4. ответ из Генштаба (маклер должен запросить информацию у Регистрационной палаты о том, что ответ пришел -этот документ не выдается на рукикому бы то ни было);
5. присяжный переводчик;
Процедурные моменты (ответ из Генштаба получен):
1. маклер предоставляет все необходимые документы в Регистрационную палату;
2. получает квитанции к оплате;
3. оплачивает в банке государственные сборы по сделке;
4. в назначенное время продавец и покупатель встречаются в Регистрационной палате для проставления подписей в регистрационной книге;
5. продавец получает выставленный на его имя владенческий титул "Тапу";
В двух словах о ней ...
Сама процедура покупки начинается с отправки агенством недвижимости, через которое покупается объект, запроса в Военное ведомство. После получения декларации из Военного ведомства продавец и покупатель (либо их представители) встречаются в Регистрационной палате, предоставляют необходимые документы: паспорта, продавец предоставляет оргинал владенческого титула "Тапу", каждый по 2 фотографии. Чиновник выписывает счета к оплате официальных сборов, вручает их продавцу и покупателю для оплаты, которая должна быть осуществлена немедленно через уполномоченный банк. Общая сумма в размере 3% от заявленной стоимости делится поровну между продавцом и покупателем, следовательно, на вашу долю падают 1,5%. После получения квитанций об оплате чиновник начинает регистрацию покупки. В назначенное время покупатель и продавец встречаются в Регистрационной палате для проставления подписей в книге-реестре. Покупатель получает свой владенческий титул. Этим официальная процедура оформления перехода права собственности завершается.
Доверенность на совершение сделки для российского клиента
Как продавец, так и покупатель могут выдать доверенность для оформления процедуры продажи и покупки своему доверенному лицу. Клиент может выдать доверенность на имя директора фирмы "Onmega Consulting Ltd. Sti." Она может быть выдана в Турции нотариусом либо должна быть надлежаще оформлена в России и обязательно иметь фотографию доверителя на фронте (таковы требования к доверенности в Турции при представлении интересов по покупке недвижимости, автотранспортных средств и представления доверителя в делах касающихся семейных отношений). Выдача доверенности на директора фирмы "Onmega Consulting Ltd. Sti." не имеет своей целью "устранение" из процедуры покупки российского клиента, а лишь устранение таким образом необходимости привлечения переводчика в Регистрационной палате. В любом случае, владенческий титул будет выписан на имя доверителя (в нашем случае российского клиента) без упоминания во владенческом титуле данных о доверенном лице. Доверенность останется в Регистрационной палате и будет подшита в файл.
Расходы покупателя:
1. сопровождающие сделку:
регистрационный сбор 1,5% (расчитывается от регистрационной стоимости),
налог с оборота капитала (фиксированная сумма, различается в зависимости от муниципалитета, для Фетхие 56,-турецких лир = 42 доллара),
услуги маклера - 3% от реальной стоимости объекта,
оплата переводчика (в зависимости от жадности переводчика, может доходить до 100долларов, потому что присяжных переводчиков с турецкого на русский пока мало, для других языков как правило - 30 долларов);
2. собственно стоимость недвижимости.
Оплата объекта
Клиент обязан внести предоплату за объект для подтверждения серьезности своих намерений. Данная сумма передается владельцу недвижимости, с забором у него расписки о полученной в оплату объекта суммы. Это от 3-10% от стоимости объекта. Остаток суммы оплачивается после осуществления процедуры покупки. Один из вариантов оплаты стоимости объекта может быть следующим: клиент открывает на свое имя в банке Фетхие валютный счет, на который переводит сумму за объект. После совершения формальностей по покупке клиент переводит сумму за объект на счет продавца либо снимает и передает сумму наличными. Банк не контролирует расходы иностранного гражданина со счета в Турции, а также не требует документов, подтверждающих легальность происхождения поступивших сумм.
Ввоз наличных сумм
Ввозить можно любую сумму в иностранной валюте. Вывоз ограничен суммой эквивалентной 5000 долларам. Если при ввозе большая сумма была задекларирована, всю сумму можно вывезти обратно.
Наследственное право
Турецкое законодательство регулирует вопросы наследования недвижимости, принадлежавших иностранным гражданам в порядке, распространенном во всем мире. Наследник вступает в наследство в своей стране, представляет переведенные на турецкий язык и легализованные документы в турецкий суд и получает исполнительный лист, согласно которому наследник вступит в наследство в Турции после уплаты налога на наследство. Налог будет уплачиваться с суммы заявленной во владенческом титуле "Тапу". К тому же существуют суммы, освобожденные от налога, которые "вынимаются" из суммы стоимости объекта.
Основные ежегодные налоги и расходы на содержание :
*Налог на строение (общий): 0,2% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
*Налог на жилплощадь: 0,1% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
*Налог на земельный участок: 0,1 - 0,2% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
*20 евро в год налог на вывоз мусора;
*электричество: с 17.00 до 22.00 - 0,11 евро/квт
с 22.00 до 06.00 - 0,03 евро/квт
с 06.00 до 17.00 - 0,06 евро/квт
*водоснабжение: 0,32 евро за объем от 1 куб.м до 20 куб.м
0,48 евро за объем от 21 куб.м до 40 куб.м
0,87 евро за объем выше 41куб.м
*телефон: сбор за подключение около 25 евро
Данные 2004 года
